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房价什么时候见顶?10分钟讲

发布时间:2019-04-24 阅读次数:4997

这个问题很重要,决定了每个人的大类资产配置。

更重要的是什么?可以实战!我们要判断哪个地方房价会涨,哪个地方房价会跌,什么时候会涨,什么时候会跌,这是我今天要跟大家讲的最核心的问题。

那我来问大家,什么决定房价?你会发现,在这个社会上过去十多年一直在讨论这个问题,有几十种解答,这就是房地产这个争议这么大的原因。

我研究了10年房地产,把它总结为一句话,“长期看人口、中期看土地、短期看金融”,大家记住这句话就行了。 我们判断一个地方未来房价是涨还是跌,第一个要判断未来这个地方人口是流入的还是流出的,人口流入的地方,未来房价长期来说怎么走?涨。

人口流出的呢?肯定涨不动。 这就是为什么过去一二线城市房价大涨,东北的房价不涨的原因。

中期看土地,如果这个地方人口是流入的,政府还不供地,这个地方房价会怎么走?大涨。

短期看金融,如果一个地方人口是流入的,政府还不怎么供地,最近货币又开始刺激了,这个地方房价会怎么走?暴涨。

非常简单,就坚持这个逻辑,剩下的都是信仰问题了。 貌似是一个很简单的问题,我来问大家,未来中国人往哪里流动呢?人流入的地方,房价持续看涨,你买入并持有就好了,那么未来中国人往哪里流入呢?有人说往大城市流动,有人说往小城市流动。 我跟大家说,中国过去十多年,我们城市规划指导思想一直没变,“控制大城市规模,积极发展中小城市和小城镇,区域均衡发展”,这就是我们城市化的思路。

未来中国人口往哪里流动呢?我们研究了十几个经济体,美国、欧洲、日本、韩国等等。

时间原因,我就给大家介绍日本和美国,一个是人地关系紧张,一个是人地关系不紧张。

这是过去100年日本大的都市圈占日本人口的比重,大家看是什么趋势?不断上升,日本大的都市圈在过去一百年人口占比是不断上升的。 日本亿人、3700万在东京,韩国5000万人、2500万在首尔,所以你看它的大都市圈是不断扩大的,人不断往大都市圈流入。

有人会说,日本、韩国人地关系紧张,所以人去了大都市。 看美国,这是过去将近一百年,美国人口流动的趋势,美国大都占美国人口的比重是什么趋势?也是不断上升的,有没有逆转过?回到小城镇去?没有。 美国人地关系不紧张,国土面积跟中国差不多,美国有亿人,中国亿人,人不断往大的都市圈流入。 你看无论是美国、日本、巴西、意大利、菲律宾、英国、印度无一例外,不管什么样的经济体,人不断往大的都市圈流入,是最基本的规律和趋势。

为什么?因为大都市更节约土地,更节约资源,更有活力,更有效率,更能为年轻人带来梦想,这是几百年来城市文明的胜利,这是一种文明。

控制大城市规模、发展小城镇是逆城镇化的,是不符合规律的。

中国过去也是这样的趋势,人口从东北、西北、小城镇往大的都市圈迁移,不仅过去十年,未来二十年仍然如此。 、这样的城市一年就翻了一倍。

下面这张图回答了这个问题,货币的超发。 币超发,过去这几十年,货币一直在超发,M2、广义货币供应量年均增长20%,没有什么东西能够跑赢这台印钞机的。 1998年到2016年,全国房价涨了不到四倍,货币供应量涨了将近15倍,究竟是房价涨多了还是货币发多了?又有人会说,房价什么时候见顶,你能告诉我什么时候货币不超发吗?、出租车比例太高。 为什么过去我们一线房价涨幅这么高?就是因为我们在“控制大城市人口,积极发展小城市,区域均衡发展”的城市化指导思想下,土地向三四线、中西部倾斜,人口向大的都市圈集聚,导致了人口城市化和和土地城镇化明显背离,从而导致了人地分离,供需错配,一二线房价过高,三四线库存过高,这是根本的原因。



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